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警惕长租公寓暴雷演发社会问题

作者: 来源: 中国房地产网 发布时间:2020-11-24

??长租公寓暴雷,早就不是什么稀罕事了,但近来蛋壳公寓卷进其间却引人瞩目。

??这家本年一月份才在纽交所上市的公司,如此敏捷坠入深渊,让不少人都较为震动。连央视都以“断网、欠债、降租金,蛋壳公寓深陷流动性危机”为题做了曝光。

??从蛋壳公寓的开展史来看,这家长租公寓标杆企业树立5年间,从仅有0.2万套房源,敏捷暴升至本年1季度的41.9万套,翻了209.5倍,房源规划冲上了扶植式长租公寓的前列。

??与规划扩展如影相随的是,从树立至今,蛋壳公寓一向处于亏本中。2017~2019年,营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元;净利润亏本分别为2.72亿、13.7亿元和34.37亿元,3年算计亏本50.79亿元。

??本年以来叠加疫情的影响,蛋壳公寓遭受了更严峻的危机。1季度亏本高达12亿元。也就是说,从树立至今,蛋壳现已亏本了60多亿元。

??答案现已不言自明了。这是一家融资驱动型的科技公司,树立至上市前,蛋壳公寓完结7轮融资,共取得60多亿元,年头上市又募了1.49亿美元。不过,完结规划跨过需求很多资金支撑,在急进扩张规划的号角下,一切融的钱都现已花得七七八八。而长租公寓的运营,从物业获取、装饰改造到招租,涉及到很多现金流出,一旦扩张节奏过快,或许前端空置率上升影响租金收入,就简略导致资金链断裂。

??岌岌可危的蛋壳公寓仅仅多米诺骨牌行将倒下的最新一张。据不完全统计,2017~2019年共有69家长租公寓组织资金链断裂。其间,2019年就有53家。本年年头疫情再次给了长租公寓职业“当头一棒”,局势进一步恶化了,年头至9月末,传出暴雷音讯的企业已超20家。

??究其原因,首要仍是由于企业对趋势、职业规矩以及企业实质运营的形式了解得不行透彻。

??首要,长租公寓企业对国内租房商场的出资回报率增加过于达观。有专家曾泄漏,长租公寓拿出资时的一个要害逻辑是假定未来的租金会以每年5%~10%的速度增加。显着近几年在国家稳房价稳地价稳租金的办法下落空了。

??其次,长租公寓遍及选用“高进低出”形式,以高价从房东手中收买房源,再以贱价出租给租客。这种互联网烧钱形式经过亏原本抢占商场,背面需求有实力强壮的本钱继续支撑,难以为继。

??第三,引进了过高的金融杠杆,比方业界遍及选用的租金贷形式,引进金融组织,金融组织替租客一次性付清全年房租,租客向金融组织按月还借款。原本应该吃“差价”的房产中介公司,变成了金融公司,却没有金融职业的风控和监管,仅靠自律。所以,拿到了资金纷繁用于扩展规划,形成杠杆率很高,扩大了职业下行时的资金崩盘危险。

??此外,受疫情冲击,年头以来长租公寓出租率显着下降、违约率提高,导致企业现金流紧绷。加之部分城市加强监管、要求交纳危险操控金,一些经过“高进低出、长收短付”圈钱的企业,被迫离场了。

??曾站上风口的长租公寓职业陷入了摇摇欲坠之中。本应为租房者供给更好租住日子而存在的产品,但职业中部分创业者并没有这样的初心,偏离了房产中介实体公司的轨迹,沉迷于本钱的游戏,然后导致了一地鸡毛,需求买单的却是整个社会:房东租金收不回、租客房财两空,数万人或许劝导面对无家可归的局势。

??一个简略的商场行为,很或许引发一系列社会问题。对长租公寓潜在危险假如不妥善解决或做好相关预案,意味着危机迸发后的涉及规模更广、损害更大、对社会安稳形成的负面影响越大。

??鉴于现在的职业乱象,咱们以为,应积极探索树立租金保管制度,树立组织租金专用账户收付租金,实施租金银行保管;动态上报和监测长租公寓租金贷的合作方、份额、流向等,清晰租金贷只能用于前期装饰、营销等战略性投入,不能用于房源扩张。此外,监管部门应清晰租金贷准入规矩,银行要开发针对租客融资的普惠性租金贷产品等。

??在“租购并重”的方针布景下,期望看到对长租公寓进行系统性的工业规划,辅之以立法和职业管理,赶快树立职业标准、职业标准和开展监管机制,引导职业从头走上健康可继续开展的路途。

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